Si estás pensando en invertir en una vivienda para alquilarla, ¿has puesto en la mesa todos los números? No hablamos solo de cuánto vas a cobrar cada mes, hay mucho más allá detrás: ingresos reales, gastos ocultos, rendimiento…
Necesitas conocer la rentabilidad de un alquiler para saber si tu inversión es viable. En este artículo te explicamos, de forma sencilla, cómo calcular la rentabilidad bruta y la neta para que tengas una visión completa antes de dar el paso.
¿Qué es la rentabilidad de un alquiler de un inmueble?
Es el indicador que te dice cuánto dinero gana realmente un propietario por alquilar una vivienda en relación al valor del inmueble o al dinero que ha invertido en él. Es decir, la forma de medir si un piso es una buena inversión o no.
Se calcula comparando los ingresos que genera el alquiler (lo que se cobra cada mes) con el coste de la compra y con todos los gastos asociados: impuestos, comunidad, mantenimiento, seguros, periodos sin inquilino, etc.
Conceptos para calcular la rentabilidad de mi alquiler
Rentabilidad neta de un alquiler
Muestra el beneficio real que te deja tu vivienda en alquiler, por lo que lo primero que se debe tener en cuenta es el dinero total que recibes del inquilino en un año, solo del alquiler.
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos asociados para mantener el piso en alquiler, algunos de los más habituales son el IBI, seguro, mantenimiento y reparaciones…
Por último, debes tener en cuenta el coste total de la inversión, lo habitual es usar el valor de compra del inmueble: puedes utilizar el precio de compra o el precio de mercado actual (si quieres saber su rentabilidad hoy).
Rentabilidad bruta de un alquiler
Es la forma más simple de medir el rendimiento que genera tu vivienda. Se debe comparar el dinero que ingresas al año con el precio de compra del inmueble.
No tiene en cuenta gastos ni impuestos, solo ingresos frente a la inversión. Por eso sirve como primera referencia rápida para saber si un inmueble parece interesante, aunque no refleja el beneficio real.
Lo que pagas al comprar la casa
Cuando adquieres una vivienda, no solo pagas el precio que pone en el anuncio. A dicho importe hay que sumarle una serie de gastos obligatorios que forman parte de la operación.
Entre ellos están los impuestos, los honorarios agencia inmobiliaria, gastos de notaría, el registro de la propiedad y, si hay hipoteca, todos los gastos asociados a la financiación. Normalmente, pueden representar entre un 10% y un 18% del precio del inmueble.
Por eso es tan importante para conocer la rentabilidad no solo tener en cuenta el valor del piso, sino también todo lo que cuesta adquirirlo.
Gastos mientras tienes la casa
Tener una vivienda en propiedad implica una serie de gastos que se mantienen aún cuando está alquilada. Los más habituales son el IBI, la cuota de comunidad, el seguro del hogar y todo lo relacionado con el mantenimiento.
Suele ser frecuente también contar con algún gasto de gestión, si delegas la administración del alquiler, y tener en cuenta los posibles períodos sin inquilino, que suponen un coste indirecto al dejar de ingresar la renta, pero seguir manteniendo la vivienda para otro futuro arrendamiento.
Ingresos
Los ingresos del alquiler se reducen simplemente al dinero que recibes del inquilino cada mes por vivir en la vivienda. Para calcularlos de forma correcta, se tiene en cuenta únicamente la renta mensual, no la fianza ni los suministros.
Al proyectarlo a un año completo, obtienes el ingreso anual, que es la base para calcular cualquier tipo de rentabilidad.
Hacienda
Hacienda considera los ingresos que recibes del alquiler como un rendimiento del capital inmobiliario y deben declararse como IRPF. La parte positiva es que, si el alquiler es de vivienda habitual, puedes aplicar una reducción y también deducir muchos de los gastos asociados al piso (IBI, comunidad, seguro, reparaciones).
Esto hará que el beneficio por el que se tributa sea menor que lo que ingresas, pero aún así es un factor clave a tener en cuenta porque afecta directamente a la rentabilidad neta del alquiler.
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Fórmula para calcular la rentabilidad de un inmueble
La forma más sencilla es la rentabilidad bruta, que permite ver qué porcentaje de rendimiento te genera la vivienda. Compara lo que te hace ganar cada año con el dinero que has invertido en él. La fórmula es así:
| Rentabilidad bruta = (Ingreso anual / Coste total del inmueble) × 100 |
Pero si quieres una visión más realista, puedes usar la rentabilidad neta. Es la que realmente te indica cuánto ganas después de impuestos, mantenimiento, seguros, IRPF…
| Rentabilidad neta = ((Ingreso anual − gastos anuales) / Coste inmueble) × 100 |
¿Cómo saco la máxima rentabilidad de un alquiler? Recomendaciones
Conseguir una buena rentabilidad no solo depende del precio del alquiler, sino de optimizar cada parte del proceso, desde cómo eliges el precio hasta cómo lo gestionas. Estos son algunos de los puntos que te recomendamos:
- Elegir bien la zona: las mejores rentabilidades suelen estar en zonas con alta demanda de alquiler.
- Ajusta el precio al mercado de forma inteligente: un precio realista no significa “barato”, sino que sea competitivo.
- Reduce los períodos sin inquilino: puedes evitarlo centrándote en tener buenos anuncios, responder rápido a los interesados, tener la vivienda lista para entrar…
- Invierte en pequeñas mejoras con alto retorno: pintar la vivienda, renovar la iluminación… son detalles que atraen a inquilinos mejores y más estables.
- Selecciona bien al inquilino: la estabilidad es un punto importante.
- Controla los gastos fijos: revisa seguros, comunidad, mantenimiento y reparaciones.
- Deduce correctamente en la declaración.
- Considera modos alternativos si la zona lo permite: ciertos formatos pueden ser más rentables como alquiler para estudiantes, a profesionales desplazados…
- Consulta a nuestra agencia: te ayudamos a fijar el precio correcto, reducir la rotación, seleccionar inquilinos fiables y mantener la vivienda en perfecto estado. Todo esto mejora la rentabilidad final.
¿Qué rentabilidad es buena en un alquiler?
Aunque no existe una cifra única válida para todos los casos, hay rangos que sirven como referencia general. En la mayoría de ciudades españolas, una rentabilidad bruta entre el 5% y el 7% suele considerarse buena.
En zonas muy demandadas, una rentabilidad del 4% y 5% puede ser aceptable por la baja rotación y seguridad del alquiler.
Por debajo del 4%, es generalmente no atractiva y por encima del 6%, normalmente indica zonas más económicas o con mayor demanda de alquiler.
Los factores que más influyen son la ubicación de la vivienda, las características de la misma y el estado del mercado inmobiliario.
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Tener una buena rentabilidad en tu alquiler no solo va de números: va de saber evaluar la zona, fijar un precio realista, seleccionar al inquilino adecuado y mantener el piso siempre listo para alquilarlo rápido y sin complicaciones. Y eso, cuando lo haces solo, puede convertirse en un desgaste continuo.
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